最近,我们北京国咨律师事务所,承接了一些工程类的案子。我在其中发现了一些规律性、也是风险性的问题。在此跟大家聊一聊,增进大家的法律知识,同时也避开些风险。今天咱们就谈质量保证金退还的问题。
在实践中,一般发包人与承包人,在签订施工合同的时候会约定,从应付的工程款中预留一部分资金,对建设工程出现了质量问题进行维修,该部分资金被称作质量保证金。那么,质量保证金什么时候退还,必须要在保修届满才能退还吗?
要回答这个问题,就必须区分两个不同的概念,保修期和缺陷责任期。在我国建设工程保修制度中,存在保修期和缺陷责任期两个不同的概念。它们看起来有很多相似的地方,但本质上存在很大区别。那么,区别在哪里呢?
第一个区别,概念不同。
缺陷责任期是承包人按照合同约定,承担缺陷修复义务。且发包人预留质量保证金的期限,自工程通过竣工验收之日起计算。保修期是承包人按照合同约定,对工程承包保修责任的期限,从工程竣工验收合格之日起计算。
那么现在你知道了吧?在缺陷责任期内,承包人承担的是质量缺陷的修复义务。在修复期内,承包人承担的是保修义务。承包人在交付工程后并非万事大吉,而只要工程出现质量问题,都有义务进行维修。
第二个区别,起算点不同。
缺陷责任期,根据建设工程质量保证金管理办法第8条的规定,缺陷责任期,从工程竣工验收之日起计算。由于承包人原因,导致工程无法按规定期限进行竣工验收的。缺陷责任期,从实际通过竣工验收之日起计算。由于发包人原因,导致工程无法按照规定期限进行竣工验收的。在承包人提交竣工验收报告90天后,工程自动进入缺陷责任期。
由此可知,缺陷责任起算点可以分为两种,一种是通过竣工验收之日起计算。另外一种是无法竣工验收的,自承包人提交竣工验收报告90天后计算。
保修期的计算方式则是这样的,根据建设工程质量管理条例第40条第3款规定,建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。保修期的起算点,必须自竣工验收合格之日起计算。
第三个区别,期限不同。
缺陷责任期一般为一年,最长不超过两年。发包、承包双方,可以在合同中自行约定,但最高期限不得超过两年。保修期则不一样,建设工程质量管理条例第40条,对部分工程的保修期最低期限做了规定,发包、承包方约定的保修期,不得低于法律规定的期限。
那么,法律规定的期限是多长呢?在正常使用条件下,建设工程的最低保修期为:
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
2、层面防水工程,有防水要求的隆重间、房间和外墙面的防渗漏为五年。
3、供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期。
4、电气管线及排水管道,设备安装和装修工程为两年。其他项目的保修期,由发包方与承包方决定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
第四个区别,期满后果不同。
建设工程保证金管理条例第10条规定,缺陷责任期内,承包人认真履行合同约定的责任。到期后,承包人向发包人申请返还保证金。保修期时间较长,有的甚至长达几十年。国家为保证质量保证金,能及时返还,减少承包人资金压力,规定缺陷责任期满,发包人应当按照合同约定,退还工程质量保证金。不得以保修期未届满为由拒绝。而保修期届满,承包人不再承担相应的保修义务。工程质量保证金的返还,与保修期之间没有必然的联系。
现在,你知道了吧?缺陷责任期与质量保证金的返还,紧密联系。其设置目的是保证承包人履行缺陷责任,及时返还质量保证金,最长一般不超过两年。而保修期,是为保证建筑物在合理寿命年限内正常使用而设计的。承包人对合理寿命年限内出现的质量问题,承担保修义务。